La division d’une parcelle en vue de construire suivie de la délivrance d’un permis de construire constitue une fraude à la loi lorsqu’elle a pour objet de contourner les règles limitatives du plan local d'urbanisme en accroissant artificiellement la capacité d’emprise au sol sur la parcelle.
La commune de Hyères a choisi, dans son plan local d'urbanisme (PLU), de limiter la densification de l’urbanisation dans la zone sensible de la presqu’île de Giens.
Pour se faire, elle a choisi d’exclure, dans son plan local d'urbanisme, dans certains secteurs de la presqu’île, l’application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, selon lequel, lorsqu’un projet de construction porte sur un terrain qui doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu doivent faire l’objet d’une appréciation d’ensemble. Ainsi, il est prévu que les règles édictées par le PLU soient appréciées lot par lot, dans tous les secteurs UEd, UEe, UEf et 2Aua. Le règlement autorise une emprise au sol maximale de 10 % en zone UEf.
Deux associations de protection de l’environnement ont introduit des recours contre une division parcellaire en vue de construire et un permis de construire des logements accordés par la commune de Hyères sur la presqu’île de Giens en zone UEf et ont invoqué la fraude.
La fraude, dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire s’est livré à des manœuvres en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme indue.
Le Tribunal a jugé que lorsque l'autorité saisie d'une demande d’autorisation d’urbanisme dispose, au moment où elle statue et sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande pour ce motif.
Au cas particulier, la division parcellaire en litige, qui avait pour objet de circonscrire le bâti existant sur un lot d’une superficie réduite à 436m² et de créer un lot nouveau d’une superficie de 1 577m², tendait, en réalité, à générer artificiellement une capacité d’emprise au sol nouvelle de 157,7m² sur ce dernier lot, dès lors que l’article 5-2 des dispositions générales du PLU, en écartant l’application de l’article R.151-21 du code de l’urbanisme dans la zone UEf, autorisait que l’emprise au sol fût calculée, non plus sur la totalité de la parcelle d’origine, mais lot par lot.
Le Tribunal a alors estimé que cette opération, qui a pour effet d’accroître la densification de l’urbanisation dans cet espace, constituait une manœuvre du pétitionnaire afin de contourner la volonté des auteurs du PLU en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme indue, auquel la commune de Hyères aurait dû s’opposer. La juridiction annule, pour fraude à la loi, l’autorisation de division parcellaire et le permis de construire attaqués.
< lire le jugement 2203212-2301458 du 10 octobre 2025